Ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor) sama-sama bangunan yang menggabungkan tempat tinggal dengan tempat kerja. Bedanya ada pada peruntukan: ruko untuk kegiatan dagang atau usaha yang melayani pembeli langsung, sedangkan rukan untuk kegiatan perkantoran. Kios dan toko lebih sempit artinya: keduanya tempat berjualan, bukan bangunan yang dirancang untuk dihuni.

Pilihan antara keempatnya menentukan jenis usaha yang cocok, izin yang perlu dicek, sampai bentuk hak yang Anda pegang. Berikut perbandingannya.

Definisi menurut KBBI

Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI VI Daring) memberi definisi berikut:

Istilah Definisi KBBI
Ruko (rumah toko) Rumah yang sekaligus untuk toko (kadang-kadang toko di lantai dasar dan tempat tinggal di lantai kedua)
Rukan (rumah kantor) Rumah yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan tempat bekerja
Kios Toko kecil (tempat berjual buku, koran, dan sebagainya)
Toko Kedai berupa bangunan permanen tempat menjual barang-barang

Dari definisi ini terlihat dua pasangan. Ruko dan rukan adalah bangunan berfungsi ganda (hunian plus usaha atau kantor). Kios dan toko adalah tempat berjualan; kios menekankan ukuran yang kecil, sedangkan toko menekankan bangunan permanen.

Ruko atau rukan: apa bedanya secara hukum?

Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang bangunan gedung tidak memakai istilah "ruko" atau "rukan". PP ini membagi fungsi bangunan menjadi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta khusus, ditambah fungsi campuran untuk bangunan yang memiliki lebih dari satu fungsi. Fungsi utama ditetapkan berdasarkan aktivitas yang diprioritaskan di bangunan tersebut.

Dalam praktik, ruko maupun rukan yang dihuni sekaligus dipakai bekerja umumnya diajukan sebagai bangunan campuran (hunian dan usaha), karena perdagangan dan perkantoran sama-sama termasuk kegiatan usaha. Jadi perbedaan ruko dan rukan lebih banyak ditentukan oleh:

  • Rencana pemakaian. Ruko dirancang untuk menarik pembeli dari jalan (etalase, akses bongkar muat). Rukan dirancang untuk kantor, sehingga lalu lintas pengunjung biasanya lebih rendah.
  • Zonasi kawasan. Rencana tata ruang daerah bisa membatasi jenis kegiatan di suatu zona. Selalu cek apakah usaha yang Anda rencanakan diizinkan di lokasi tersebut.
  • Fungsi yang tercantum di PBG. Jika fungsi bangunan berubah, PP 16/2021 mewajibkan PBG perubahan. Penjelasan PBG ada di artikel PBG ruko.

Status tanahnya sama saja: ruko maupun rukan bisa berdiri di atas hak milik (SHM) atau hak guna bangunan (HGB), tergantung pemegang haknya. Detailnya di sertifikat ruko SHM atau HGB.

Ruko atau kios?

Perbedaan paling mendasar antara ruko dan kios adalah apa yang Anda kuasai.

  • Membeli ruko berarti memperoleh tanah dan bangunan dengan sertifikat hak atas tanah atas nama pembeli.
  • Kios biasanya berada di dalam kompleks yang dikelola pihak lain, misalnya pasar atau pusat perbelanjaan. Hak pedagang atas kios umumnya berupa hak sewa atau hak pemakaian tempat usaha yang berjangka waktu, bukan sertifikat tanah atas nama pedagang. Sebagai contoh, Hukumonline menjelaskan bahwa di pasar yang dikelola Perumda Pasar Jaya di Jakarta, kios dipakai melalui hak sewa untuk jangka waktu tertentu atau hak pemakaian tempat usaha yang berlaku paling lama 20 tahun, dengan kewajiban pembayaran yang ditetapkan direksi pengelola.
Aspek Ruko Kios
Yang dikuasai Tanah dan bangunan (bila dibeli) Ruang usaha di kompleks milik pihak lain
Bukti hak Sertifikat SHM atau HGB Perjanjian sewa atau surat hak pemakaian dari pengelola
Luas Bertingkat, bisa untuk usaha dan hunian Umumnya satu ruang kecil
Lalu lintas pembeli Bergantung lokasi jalan Mengikuti keramaian pasar atau mal
Aturan operasional Relatif bebas, mengikuti zonasi dan aturan kawasan Mengikuti jam buka dan aturan pengelola
Biaya rutin PBB, IPL (jika ada), perawatan Biaya sewa atau pemakaian, service charge sesuai ketentuan pengelola

Ruko atau toko?

"Toko" adalah istilah fungsi, bukan jenis bangunan. Toko bisa berada di ruko, di mal, di lantai dasar gedung, atau di rumah. Jadi pertanyaan "ruko atau toko" biasanya berarti: perlukah membeli atau menyewa satu bangunan ruko utuh, atau cukup menyewa satu ruang toko?

Ruko utuh cocok bila Anda butuh ruang di atas toko untuk gudang, kantor, atau tempat tinggal, atau bila ingin menguasai bangunan dalam jangka panjang. Ruang toko tunggal (misalnya di pusat perbelanjaan) cocok bila prioritasnya adalah keramaian pengunjung yang sudah tersedia dan modal awal yang lebih kecil.

Sewa ruko atau kios: pertimbangan praktis

Saat membandingkan sewa ruko dengan sewa kios, perhatikan hal-hal berikut:

  1. Total biaya, bukan hanya harga sewa. Tanyakan komponen lain seperti service charge, IPL, listrik, air, dan deposit.
  2. Kebutuhan ruang. Usaha yang butuh dapur, gudang, atau ruang kerja karyawan biasanya lebih leluasa di ruko.
  3. Sumber pembeli. Kios di pasar atau mal "menumpang" keramaian kompleks. Ruko bergantung pada lokasi jalan, visibilitas, dan parkir.
  4. Durasi dan kepastian kontrak. Periksa jangka waktu, opsi perpanjangan, dan ketentuan kenaikan harga.
  5. Pajak sewa. Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari jumlah bruto nilai sewa berdasarkan PP 34/2017. Bila penyewa adalah badan usaha yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, PPh ini dipotong oleh penyewa. Siapa yang menanggungnya sebaiknya ditulis jelas di kontrak. Pembahasan lengkapnya ada di pajak sewa ruko.
  6. Izin usaha. Izin kegiatan usaha mengikuti jenis usaha Anda, bukan jenis bangunannya. Pastikan bangunan yang disewa memiliki PBG/IMB dan SLF yang sesuai, karena dokumen ini sering diminta saat mengurus perizinan.

Ringkasan perbandingan

Ruko Rukan Kios Toko
Bisa dihuni Ya Ya Tidak dirancang untuk itu Tergantung bangunan
Peruntukan utama Dagang/usaha Kantor Dagang skala kecil Dagang
Bentuk Bangunan bertingkat Bangunan bertingkat Ruang kecil dalam kompleks Ruang atau bangunan
Hak yang umum SHM/HGB atau sewa SHM/HGB atau sewa Sewa/hak pemakaian Sewa atau milik, tergantung lokasi

Bila Anda masih menimbang apakah ruko layak dibeli sebagai aset, artikel investasi rumah atau ruko membandingkan keduanya dari sisi pemakaian dan biaya.

Mempertimbangkan ruko di Semarang atau Jakarta Selatan?

PT Graha Megah Persada, pengembang ruko sejak 1980, memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Untuk menanyakan unit yang tersedia, silakan hubungi tim penjualan melalui WhatsApp +62 812 9590 6033.

Sumber