Sewa Ruko Semarang: Kisaran Harga per Area dan Tips Kontrak

Harga sewa ruko di Semarang sangat beragam. Berdasarkan pengamatan listing di rumah123.com pada Oktober 2026, kisaran yang ditampilkan portal untuk kecamatan-kecamatan utama umumnya puluhan hingga ratusan juta rupiah per tahun. Contohnya Rp70–225 juta di Semarang Tengah dan Rp41–150 juta di Pedurungan. Ruko di bawah Rp20 juta per tahun hampir tidak ditemukan. Ingat, semua angka ini adalah harga yang diminta pengiklan, bukan harga sewa yang akhirnya disepakati.

Kisaran harga sewa ruko per area

Tabel berikut disusun dari halaman pencarian rumah123.com per kecamatan pada Oktober 2026. "Kisaran portal" adalah rentang yang ditampilkan rumah123 untuk area tersebut. "Harga tengah" adalah median yang ditampilkan portal, berdasarkan data 12 bulan.

Area	Jumlah listing ruko disewa	Kisaran portal (per tahun)	Harga tengah portal (per tahun)
Semarang Tengah	728	Rp70–225 juta	Rp160 juta
Semarang Barat	260	Rp60–150 juta	–
Semarang Timur	229	Rp55–180 juta	Rp125 juta
Tembalang	93	Rp40–110 juta	Rp80 juta
Gayamsari	91	Rp60–150 juta	Rp115 juta
Pedurungan	75	Rp41–150 juta	Rp123 juta
Semarang Utara	67	Rp41–125 juta	Rp120 juta

Beberapa catatan penting dari pengamatan ini:

Kisaran portal tidak mencakup semua iklan. Di halaman pertama Semarang Tengah, misalnya, ada iklan hingga Rp1,5 miliar per tahun. Di Tembalang ada yang Rp700 juta per tahun. Biasanya ini bangunan besar atau lokasi istimewa.
Label wilayah di iklan tidak selalu tepat. Ada iklan di halaman Pedurungan yang judulnya menyebut "Semarang Timur". Cek alamat lengkap, bukan hanya labelnya.
Ada juga harga tengah untuk kawasan tertentu, misalnya Candisari Rp213 juta, Majapahit Rp175 juta, Semarang Selatan Rp175 juta, dan Tlogosari Rp75 juta per tahun.
Untuk seluruh Kota Semarang, rumah123 menampilkan 3.119 listing ruko disewa saat kami amati.

Kami juga mencoba portal 99.co, tetapi halamannya tidak dapat kami akses saat penelitian. Karena itu, data di atas hanya dari satu portal.

Sewa ruko Semarang 10 juta atau 20 juta per tahun, adakah?

Ini salah satu pencarian yang paling sering muncul. Saat kami memfilter listing ruko disewa di Semarang dengan harga maksimal Rp20 juta per tahun di rumah123.com (Oktober 2026), hanya muncul 8 hasil. Sebagian besar bukan ruko yang sebanding: ada kios 10 m² di dekat pasar seharga Rp20 juta per tahun, ruko di Ungaran Timur (Kabupaten Semarang, bukan kota), unit dengan harga per bulan, dan iklan yang harganya jelas salah ketik.

Dengan filter maksimal Rp50 juta per tahun, muncul 155 listing. Di halaman pertamanya, harga terendah sekitar Rp22,5–25 juta per tahun, dan unitnya kecil. Contohnya ruko 2 lantai di belakang Pasar Mijen (LT 48 m², LB 76 m²) seharga Rp25 juta per tahun, dan ruko 2 lantai di Tlogotimun, Pedurungan (LT 48 m², LB 96 m²) seharga Rp45 juta per tahun.

Kesimpulannya, anggaran Rp10–20 juta per tahun di Kota Semarang lebih realistis untuk kios atau unit sangat kecil, bukan ruko utuh. Pilihan lain adalah lokasi di pinggiran. Kalau modal terbatas, baca ide usaha ruko modal kecil.

Faktor yang menentukan harga sewa

Tanpa memberi angka tambahan, berikut faktor yang terlihat berulang dalam iklan dan memengaruhi harga:

Posisi jalan. Iklan di jalan utama seperti Jl. Majapahit, Jl. Soekarno-Hatta, Jl. Brigjen Sudiarto, atau kawasan pusat kota umumnya menonjolkan lokasi "pinggir jalan raya".
Luas bangunan dan jumlah lantai. Unit 3 lantai dengan LB di atas 300 m² jelas berbeda kelas dengan ruko 2 lantai LB 100 m².
Parkir. Banyak iklan menyebut "parkir luas" sebagai nilai jual.
Akses tol dan pusat kegiatan. Kedekatan dengan gerbang tol, kampus, rumah sakit, dan pasar sering disebut di judul iklan.
Risiko banjir. Beberapa iklan sengaja menulis "bebas banjir". Tanyakan riwayat genangan langsung ke warga sekitar.
Kondisi dan fasilitas. Daya listrik, air, dan kondisi bangunan memengaruhi biaya tambahan Anda di awal sewa.

Perhatikan satuan harga di iklan

Sebagian besar iklan ruko di Semarang mencantumkan harga "total per tahun", tetapi tidak semuanya. Saat kami amati, ada iklan di Jl. Barito yang dipasang Rp50 juta per bulan, ada yang dihitung per m² per bulan, dan ada yang tertulis "Rp42 ribu" padahal deskripsinya menyebut Rp42 juta. Sebelum membandingkan, samakan dulu semua penawaran ke satuan yang sama, misalnya rupiah per tahun dan rupiah per m² luas bangunan per tahun.

Checklist kontrak sewa ruko

Sewa-menyewa diatur dalam KUHPerdata Buku III Bab VII (mulai Pasal 1548). Pasal 1548 mendefinisikan sewa sebagai persetujuan memberikan kenikmatan suatu barang selama waktu tertentu dengan pembayaran harga. Pasal 1576 menyatakan bahwa dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak putus, kecuali hal itu sudah diperjanjikan. Selebihnya, isi kontrak yang menentukan. Pastikan kontrak memuat:

Identitas dan hak pihak yang menyewakan. Cocokkan dengan sertifikat. Kalau yang menyewakan bukan pemilik, minta surat kuasa.
Objek sewa yang jelas. Alamat, luas, jumlah lantai, daya listrik, meteran air, dan daftar inventaris.
Jangka waktu, harga, dan cara bayar. Termasuk ketentuan kenaikan harga saat perpanjangan.
Deposit. Besarnya, untuk apa saja, dan kapan dikembalikan.
Pembagian biaya. Siapa yang menanggung PBB, iuran lingkungan, perbaikan besar (atap, struktur), dan perbaikan kecil.
Izin renovasi dan papan nama. Apa yang boleh diubah, dan apakah harus dikembalikan ke kondisi awal.
Peruntukan usaha. Pastikan usaha Anda boleh dijalankan di lokasi itu. Lihat juga KBLI untuk sewa ruko.
Pengakhiran dan perpanjangan. Tenggat pemberitahuan, denda, dan hak prioritas perpanjangan.
Pajak sewa. Lihat bagian berikut.

PPh final atas sewa ruko

Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari jumlah bruto nilai persewaan, berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017. Menurut penjelasan DDTCNews, jumlah bruto mencakup biaya lain yang dibayar penyewa seperti perawatan, keamanan, dan layanan. Jika penyewa adalah pemotong pajak, misalnya badan usaha dalam negeri, penyewa yang memotong dan menyetor. Jika bukan, pemilik ruko yang menyetor sendiri. Pastikan kontrak menyebut harga sudah atau belum termasuk PPh, supaya tidak ada salah paham. Pembahasan lengkapnya ada di pajak sewa ruko.

Sewa atau beli?

Menyewa memberi fleksibilitas. Membeli memberi kepastian lokasi jangka panjang dan aset. Kalau Anda mulai mempertimbangkan membeli, lihat data harga di harga ruko Semarang.

Ruko Graha Megah di Gayamsari, Semarang

Graha Megah Persada, developer ruko sejak 1980, memiliki Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang. Tahap 1 sudah siap, dan Tahap 2 dibuka untuk pre-order. Kalau Anda sedang membandingkan sewa dengan memiliki ruko sendiri di kawasan ini, silakan tanyakan detailnya ke tim penjualan via WhatsApp.