PBG ruko adalah Persetujuan Bangunan Gedung untuk ruko, yaitu izin dari pemerintah daerah untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan sesuai standar teknis. PBG menggantikan IMB sejak berlakunya PP Nomor 16 Tahun 2021. Biayanya berupa retribusi daerah yang dihitung dengan rumus (luas lantai, indeks, dan harga satuan yang ditetapkan daerah), sehingga tidak ada satu tarif nasional.

Artikel ini menjelaskan apa itu PBG, alur pengurusannya, hubungannya dengan SLF, dan cara membaca rumus biaya PBG ruko.

PBG ruko adalah pengganti IMB

PP 16/2021 adalah peraturan pelaksanaan UU Bangunan Gedung yang disesuaikan dengan UU Cipta Kerja. Status PP ini di JDIH BPK tercatat masih berlaku. PP ini mendefinisikan PBG sebagai perizinan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis.

Bagaimana dengan IMB ruko lama?

Ketentuan peralihan (Pasal 346 PP 16/2021) mengatur:

  • Bangunan yang sudah memiliki IMB dari pemerintah kabupaten/kota sebelum PP ini berlaku: IMB tetap berlaku sampai izinnya berakhir.
  • Bangunan yang sudah berdiri tetapi belum memiliki PBG: untuk memperoleh PBG, pemilik harus mengurus SLF. Untuk bangunan yang sudah ada dan belum memiliki PBG, penerbitan SLF dilakukan bersamaan dengan penerbitan PBG.

Jadi jika Anda membeli ruko lama ber-IMB, IMB-nya tidak otomatis gugur. Namun bila ruko akan direnovasi besar, misalnya menambah lantai atau mengubah fungsi, PP 16/2021 mengatur bahwa perubahan fungsi dan perubahan lapis bangunan memerlukan PBG perubahan. Pekerjaan pemeliharaan dan perawatan tidak memerlukan PBG perubahan.

Fungsi bangunan ruko di PBG

PP 16/2021 mengenal fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, khusus, serta fungsi campuran (lebih dari satu fungsi). Ruko yang dipakai untuk usaha sekaligus hunian umumnya diajukan sebagai fungsi campuran, sedangkan ruko yang sepenuhnya untuk usaha diajukan sebagai fungsi usaha. Fungsi ini memengaruhi standar teknis yang diperiksa dan indeks fungsi dalam rumus retribusi. Penjelasan dasar tentang ruko ada di ruko adalah.

Syarat PBG ruko

Pendaftaran PBG dilakukan melalui SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung), sistem elektronik yang dipakai untuk proses PBG, SLF, dan pendataan bangunan. Menurut Pasal 253 PP 16/2021, pemohon menyampaikan:

  1. Data pemohon atau pemilik,
  2. Data bangunan gedung, dan
  3. Dokumen rencana teknis, yang diperiksa dalam tahap arsitektur, lalu struktur, mekanikal, elektrikal, dan perpipaan (plumbing).

Bila bagian bangunan akan dialihkan ke pihak lain, perlu ditambahkan dokumen rencana pertelaan. Daftar rinci berkas yang diminta ditampilkan di SIMBG dan bisa berbeda antar daerah, jadi siapkan juga dokumen kepemilikan tanah dan identitas sesuai permintaan sistem.

Untuk pelaku usaha, materi sosialisasi PP 28/2025 tentang perizinan berusaha berbasis risiko menyebut SIMBG sudah terintegrasi dengan OSS, sehingga permohonan PBG dan SLF diajukan melalui OSS.

Cara mengurus PBG ruko

PP 16/2021 membagi proses PBG menjadi dua tahap besar: konsultasi perencanaan dan penerbitan.

Tahap Yang terjadi Ketentuan PP 16/2021
1. Pendaftaran Pemohon mengunggah data dan dokumen rencana teknis di SIMBG Sekretariat memeriksa kelengkapan, lalu memberi jadwal konsultasi
2. Pemeriksaan standar teknis Dokumen ruko diperiksa Tim Profesi Ahli (TPA) Paling banyak 5 kali dalam paling lama 28 hari kerja
3. Pernyataan pemenuhan standar teknis Dinas teknis menerbitkan surat pernyataan, dilengkapi perhitungan teknis retribusi Konsultasi perencanaan tanpa dipungut biaya
4. Penetapan dan pembayaran retribusi Dinas teknis menetapkan nilai retribusi, pemohon membayar Nilai berdasarkan indeks terintegrasi dan harga satuan daerah
5. Penerbitan PBG DPMPTSP menerbitkan PBG setelah menerima bukti bayar —

Pemeriksaan oleh Tim Penilai Teknis yang lebih singkat (paling lama 5 hari kerja) hanya berlaku untuk rumah tinggal tunggal 1 lantai sampai 72 m² dan 2 lantai sampai 90 m². Ruko berada di luar kategori itu, sehingga diperiksa oleh TPA.

Di DKI Jakarta, PP 16/2021 menyebut dokumen rencana teknis diajukan ke Pemerintah Daerah provinsi, bukan kabupaten/kota.

Setelah PBG: konstruksi dan SLF

  • Konstruksi dimulai setelah PBG terbit.
  • SLF (Sertifikat Laik Fungsi) wajib diperoleh sebelum bangunan dimanfaatkan. SLF diterbitkan tanpa dipungut biaya, paling lama 3 hari kerja sejak surat pernyataan kelaikan fungsi diunggah ke SIMBG. Layanan inspeksi dan penerbitan SLF sudah termasuk dalam cakupan retribusi PBG.
  • SLF harus diperpanjang: setiap 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan deret, dan setiap 5 tahun untuk bangunan gedung lainnya. Ruko yang dipakai untuk usaha umumnya masuk kategori "bangunan gedung lainnya"; pastikan dengan dinas teknis.

Biaya PBG ruko: memahami rumus retribusi

Retribusi PBG ditetapkan oleh dinas teknis berdasarkan indeks terintegrasi dan harga satuan retribusi, dan harga satuan ditetapkan oleh pemerintah kabupaten/kota. Materi Kementerian PU tentang pengaturan retribusi dalam PP 16/2021 menjabarkan rumusnya:

Retribusi = LLt × (Ilo × SHST) × It × Ibg

Variabel Arti Siapa yang menetapkan
LLt Luas total lantai (jumlah luas setiap lantai dan basemen) Dari gambar rencana
SHST Standar Harga Satuan Tertinggi per m², mengacu harga bangunan gedung negara Pemerintah daerah
Ilo Indeks lokalitas, persentase pengali terhadap SHST, paling tinggi 0,5% Pemerintah daerah
It Indeks terintegrasi = If × Σ(bp × Ip) × Fm Dihitung dari fungsi, klasifikasi, dan kepemilikan bangunan
Ibg Indeks bangunan gedung terbangun Sesuai jenis kegiatan (bangunan baru, perubahan, dan seterusnya)

Dalam rumus indeks terintegrasi, If adalah indeks fungsi, bp bobot parameter, Ip indeks parameter (misalnya kompleksitas dan ketinggian), dan Fm faktor kepemilikan. Prasarana bangunan gedung dihitung dengan rumus tersendiri.

Contoh cara membaca: biaya PBG ruko 2 lantai

Misalkan ruko 2 lantai dengan luas lantai dasar 75 m² dan lantai atas 75 m², tanpa basemen. Maka LLt = 150 m². Angka ini dikalikan dengan SHST dan Ilo yang berlaku di kota Anda, indeks terintegrasi sesuai fungsi dan klasifikasi ruko, serta Ibg untuk bangunan baru.

Kami sengaja tidak mencantumkan angka rupiah, karena SHST, Ilo, dan tabel indeks berbeda di setiap daerah dan dapat ditinjau ulang. Angka pasti keluar saat dinas teknis menetapkan nilai retribusi di SIMBG. Retribusi ini juga baru satu komponen; biaya jasa perencana (arsitek dan struktur) dihitung terpisah sesuai kesepakatan.

Kota Semarang dan DKI Jakarta

  • Kota Semarang mengatur retribusi daerah, termasuk PBG, dalam Perda Kota Semarang Nomor 10 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang telah diubah dengan Perda Nomor 4 Tahun 2025. Dalam Perda 10/2023, layanan PBG mencakup penerbitan PBG dan SLF (Pasal 82), formulanya memakai luas total lantai, indeks terintegrasi, dan indeks bangunan gedung terbangun dengan harga satuan berupa SHST (Pasal 84 dan 86), dan peninjauan tarif khusus layanan PBG hanya dilakukan terhadap besaran harga/indeks dalam tabel HSBGN/SHST dan indeks lokalitas (Pasal 86). Nilai tabel tarifnya perlu dicek di lampiran Perda atau melalui SIMBG.
  • DKI Jakarta mengatur retribusi daerahnya dalam Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang tercatat berlaku sejak 5 Januari 2024.

Untuk kepastian angka, gunakan simulasi di SIMBG atau tanyakan ke DPMPTSP/dinas teknis setempat. Bila ruko dibeli dari pengembang, PBG biasanya diurus pengembang untuk keseluruhan proyek; tanyakan salinannya sebagai bagian dari dokumen serah terima, bersama sertifikat yang dibahas di sertifikat ruko SHM atau HGB. Gambaran biaya lain setelah membeli ada di biaya kepemilikan ruko.

Ruko berizin di Semarang dan Jakarta Selatan

PT Graha Megah Persada, pengembang ruko sejak 1980, memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Untuk menanyakan dokumen perizinan unit, hubungi tim penjualan lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.

Sumber