Pajak sewa ruko adalah PPh final Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa, berdasarkan PP 34/2017. Kalau penyewanya badan usaha atau pihak lain yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, penyewa yang memotong dan menyetorkannya. Kalau penyewanya perorangan biasa, pemilik ruko yang wajib menyetor sendiri. Bila pemilik ruko berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), sewa juga dikenai PPN.

Tarif: 10% dari nilai bruto

PP 34/2017 tentang PPh atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan menetapkan:

  • Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, baik sebagian maupun seluruh bangunan, yang diterima orang pribadi maupun badan, dikenai PPh yang bersifat final.
  • Tarifnya 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
  • Jumlah bruto adalah semua pembayaran yang berkaitan dengan tanah/bangunan yang disewa, termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lainnya, baik perjanjiannya terpisah maupun digabung.

Karena dasarnya bruto, biaya yang dikeluarkan pemilik, misalnya renovasi atau PBB, tidak mengurangi dasar pengenaan pajak. Sifatnya final, jadi PPh ini tidak digabung dengan penghasilan lain di SPT Tahunan. Penghasilannya cukup dilaporkan di bagian penghasilan yang sudah dikenai PPh final.

Satu pengecualian: penghasilan dari jasa penginapan beserta akomodasinya tidak termasuk objek PP 34/2017.

Siapa yang membayar pajak sewa ruko?

Pasal 3 PP 34/2017 membagi kewajibannya sebagai berikut.

Penyewa wajib memotong bila penyewa termasuk pemotong pajak, yaitu:

  • badan pemerintah,
  • subjek pajak badan dalam negeri (misalnya PT dan CV),
  • penyelenggara kegiatan,
  • bentuk usaha tetap,
  • kerja sama operasi,
  • perwakilan perusahaan luar negeri lainnya,
  • orang pribadi wajib pajak dalam negeri yang ditunjuk oleh Direktur Jenderal Pajak.

Pemilik ruko menyetor sendiri bila penyewa bukan pemotong pajak, misalnya perorangan yang membuka usaha tanpa badan hukum dan tidak ditunjuk DJP.

Pemilik ruko Penyewa Siapa yang menyetor PPh 10%
Perorangan PT/CV/instansi pemerintah Penyewa memotong, lalu memberi bukti potong ke pemilik
Perorangan Perorangan biasa Pemilik ruko menyetor sendiri
Badan (PT) PT/CV Penyewa memotong
Badan (PT) Perorangan biasa Pemilik (PT) menyetor sendiri

Pajak sewa ruko perorangan

Kalau Anda pemilik perorangan yang menyewakan ruko kepada pedagang perorangan, alurnya:

  1. Hitung 10% dari nilai sewa bruto yang diterima, termasuk service charge atau biaya keamanan yang ditagih kepada penyewa.
  2. Setor lewat Coretax DJP. Sejak 1 Januari 2025, administrasi pajak, termasuk penyetoran sendiri PPh final sewa, berjalan di Coretax.
  3. Perhatikan jatuh tempo. PMK 81/2024 (berlaku 1 Januari 2025) menyeragamkan jatuh tempo pembayaran atau penyetoran masa beberapa jenis pajak menjadi tanggal 15 bulan berikutnya. Pastikan tanggal yang tampil di Coretax untuk transaksi Anda.
  4. Laporkan penghasilan sewa dan PPh finalnya di SPT Tahunan.

Pajak sewa ruko kalau tidak punya NPWP

Sejak 1 Juli 2024, PMK 136/2023 menetapkan NIK berlaku penuh sebagai NPWP bagi orang pribadi penduduk. Dalam praktiknya, pemilik ruko perorangan yang sudah terdaftar memakai NIK-nya sebagai identitas perpajakan. Tetap pastikan NIK Anda sudah dipadankan atau terdaftar di DJP.

Soal tarif: PP 34/2017 hanya mengatur satu tarif 10% dan tidak memuat tarif lebih tinggi bagi penerima penghasilan tanpa NPWP. Belum punya NPWP juga tidak menghapus kewajiban. Bila penyewa bukan pemotong, PP 34/2017 tetap mewajibkan penerima penghasilan membayar sendiri PPh yang terutang.

Kapan sewa ruko dikenai PPN?

Persewaan ruko merupakan penyerahan jasa kena pajak. PPN hanya dipungut bila pemilik yang menyewakan sudah dikukuhkan sebagai PKP. Pengusaha dengan peredaran bruto tidak lebih dari Rp4,8 miliar setahun termasuk pengusaha kecil dan tidak wajib menjadi PKP, tetapi boleh memilih dikukuhkan.

Kalau pemilik adalah PKP, PPN dihitung sesuai PMK 131/2024: 12% × 11/12 × nilai sewa, atau efektif 11%. PPN ini ditagih kepada penyewa lewat faktur pajak, terpisah dari PPh final 10%.

Contoh hitungan (ilustrasi)

Angka berikut hipotetis: nilai sewa ruko Rp100.000.000 per tahun, sudah termasuk biaya keamanan.

Skenario PPh final 10% Disetor oleh PPN
Pemilik perorangan non-PKP, penyewa perorangan Rp10.000.000 Pemilik Tidak ada
Pemilik perorangan non-PKP, penyewa PT Rp10.000.000 Dipotong PT; pemilik menerima Rp90.000.000 + bukti potong Tidak ada
Pemilik PKP, penyewa PT Rp10.000.000 Dipotong PT 12% × 11/12 × Rp100.000.000 = Rp11.000.000, ditagih ke penyewa

Kesalahan yang sering terjadi

  • Menghitung dari sewa bersih. PPh final dihitung dari nilai bruto, bukan dari sewa setelah dikurangi biaya renovasi, PBB, atau komisi agen.
  • Mengecualikan service charge. PP 34/2017 secara tegas memasukkan biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas ke jumlah bruto, termasuk bila ditagih lewat perjanjian terpisah.
  • Lupa menghitung pajak yang ditanggung penyewa. Misalnya disepakati pemilik menerima bersih Rp90 juta dan penyewa (badan) yang menanggung PPh-nya. Agar setelah dipotong 10% pemilik tetap menerima Rp90 juta, nilai brutonya harus Rp100 juta (Rp90 juta ÷ 90%), dan PPh yang dipotong Rp10 juta.
  • Mengira tidak wajib karena penyewanya perorangan. Dalam kasus ini justru pemilik yang harus menyetor sendiri.
  • Menyamakan sewa ruko dengan kos-kosan. Jasa penginapan beserta akomodasinya tidak termasuk objek PP 34/2017, jadi perlakuan pajaknya berbeda. Kalau ruko Anda dipakai untuk usaha penginapan, konsultasikan perlakuannya secara terpisah.

Tips menulis perjanjian sewa

  • Tulis tegas apakah harga sewa sudah termasuk atau belum termasuk PPh 10% (dan PPN bila pemilik PKP). Hal ini sering menjadi sumber sengketa, terutama saat penyewanya badan usaha yang wajib memotong.
  • Minta atau berikan bukti potong setiap kali PPh dipotong penyewa.
  • Pisahkan biaya listrik dan air yang bersifat penggantian biaya, kalau memang bukan bagian dari nilai sewa. Diskusikan perlakuannya dengan konsultan pajak, karena PP 34/2017 memasukkan biaya layanan dan fasilitas ke jumlah bruto.

Kalau Anda pemilik yang ingin menyewakan ruko sebagai usaha, pelajari juga kode usahanya di KBLI sewa ruko. Untuk gambaran pasar sewa di Semarang, lihat sewa ruko Semarang. Pajak sewa hanya salah satu biaya; PBB tahunan dan perawatan dibahas di biaya kepemilikan ruko.

Catatan: aturan pajak bisa berubah. Konfirmasikan perlakuan pajak untuk kasus Anda ke KPP atau konsultan pajak.

Mencari ruko untuk disewakan atau dipakai sendiri?

PT Graha Megah Persada, developer ruko sejak 1980, memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Informasi unit tersedia lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.

Sumber