Investasi ruko atau rumah sama-sama bisa masuk akal. Bedanya ada pada siapa penyewanya dan dari mana keuntungannya datang. Ruko disewa pelaku usaha, jadi nilainya sangat bergantung pada lokasi dan keramaian jalan. Rumah disewa rumah tangga, sehingga permintaannya lebih umum, tetapi potensi sewanya biasanya lebih terbatas. Data Bank Indonesia (BI) triwulan II 2026 menunjukkan harga properti hanya naik sekitar 0,6–0,7% per tahun. Artinya, untuk kedua jenis properti, pendapatan sewa dan harga beli yang wajar jauh lebih penting daripada berharap harganya naik.

Artikel ini membandingkan keduanya dari sisi imbal hasil, likuiditas, pembiayaan, pajak, dan risiko penyewa. Setiap angka disertai sumber dan periodenya.

Ringkasan perbandingan rumah vs ruko

Aspek Rumah Ruko
Penyewa Keluarga atau individu Pelaku usaha (toko, kantor, jasa), kadang merangkap hunian
Penentu nilai sewa Akses, lingkungan, fasilitas sekitar Lokasi komersial, lalu lintas, visibilitas, parkir
Risiko kekosongan Umumnya lebih merata Lebih sensitif terhadap kondisi usaha dan lokasi
Batas LTV KPR (BI, 2026–2027) Hingga 100% bagi bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF Sama, ruko/rukan termasuk
PPN DTP 2026 Rumah tapak baru maksimal Rp5 miliar Hanya jika berupa bangunan tempat tinggal yang sebagian dipakai sebagai toko/kantor
PPh atas sewa Final 10% dari bruto Final 10% dari bruto

Penjelasan tiap baris ada di bawah.

Sumber imbal hasil: sewa dan kenaikan harga

Keuntungan properti datang dari dua hal: pendapatan sewa bersih dan kenaikan harga. Untuk kenaikan harga, data resmi terbaru tidak memberi banyak ruang:

Indikator BI (triwulan II 2026) Pertumbuhan tahunan
Indeks Harga Properti Residensial (pasar primer) 0,69%
Indeks Harga Properti Komersial, kategori jual 0,64%
Indeks Harga Properti Komersial, kategori sewa −1,09%

Ada catatan penting. Survei properti komersial BI mencakup perkantoran, ritel, apartemen sewa, hotel, convention hall, lahan industri, dan warehouse complex. Ruko tidak dipantau sebagai segmen tersendiri. Belum ada indeks resmi nasional untuk harga atau sewa ruko. Karena itu, perlakukan angka di atas sebagai gambaran umum pasar, bukan patokan harga ruko.

Akibatnya, cara membandingkan yang paling jujur adalah menghitung sendiri imbal hasil sewa untuk unit yang Anda incar:

  • Imbal hasil kotor = sewa per tahun ÷ harga beli total × 100%
  • Imbal hasil bersih = (sewa per tahun − PPh final sewa − PBB − perawatan − asuransi − perkiraan bulan kosong) ÷ harga beli total × 100%

Kumpulkan harga sewa pembanding dari unit sejenis di jalan yang sama, bukan rata-rata kota. Untuk ruko, beda satu blok saja bisa mengubah nilai sewa secara signifikan.

Risiko penyewa dan kekosongan

Rumah punya pasar penyewa yang luas: keluarga muda, karyawan pindahan, mahasiswa. Penyewanya cenderung tinggal cukup lama jika lingkungannya nyaman.

Ruko disewa pelaku usaha. Jika usahanya ramai, penyewa ruko biasanya mau kontrak beberapa tahun karena memindahkan usaha itu mahal. Namun, jika usahanya sepi, risikonya ikut berpindah ke pemilik: kontrak tidak diperpanjang, atau ruko kosong sampai ada penyewa baru. Risiko ini lebih rendah jika ruko berada di koridor yang memang sudah hidup secara komersial.

Satu keunggulan khas ruko: pemiliknya bisa memakai sendiri sebagian bangunan untuk usaha, lalu menyewakan sisanya. Rumah tinggal biasa tidak punya fleksibilitas ini. Ide pemanfaatannya dibahas di ide usaha ruko yang menguntungkan.

Likuiditas: seberapa cepat bisa dijual

Kedua aset ini tidak likuid. Menjualnya butuh waktu, dan setiap transaksi memakan biaya: PPh final 2,5% bagi penjual (PP 34/2016) serta BPHTB bagi pembeli. Pembeli rumah jauh lebih banyak dan umumnya membeli untuk ditinggali. Pembeli ruko lebih sedikit dan lebih teliti soal lokasi. Ruko di lokasi yang tepat bisa cepat laku, tetapi ruko di lokasi yang salah bisa lama tidak terjual.

Rincian pajak transaksi ada di pajak jual beli ruko.

Pembiayaan KPR

Dari sisi aturan BI, ruko dan rumah diperlakukan sama. PADG No. 30 Tahun 2025 memperpanjang pelonggaran rasio LTV/FTV kredit properti sampai 31 Desember 2026. Pada Rapat Dewan Gubernur 21 Oktober 2026, BI memperpanjang lagi batas 100% itu untuk 1 Januari–31 Desember 2027. Kebijakan ini berlaku untuk semua jenis properti, termasuk ruko/rukan, tetapi hanya bagi bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF tertentu.

LTV 100% adalah batas atas, bukan jaminan. Bank tetap menilai kemampuan bayar dan nilai agunan. Di level produk, contoh yang kami cek di situs resmi pada 26 Oktober 2026:

  • BCA: KPR pembelian untuk "rumah, apartemen atau ruko" baru maupun second, dengan jangka waktu hingga 25 tahun.
  • Bank Mandiri: halaman KPR menyebut ruko sebagai properti gabungan komersial-hunian, dengan tenor maksimal 30 tahun untuk rumah/ruko.

Detail syarat dan pilihan bank dibahas di KPR ruko.

Pajak: PPN DTP, sewa, dan kepemilikan

PPN DTP 2026. PMK 90 Tahun 2025 menanggung PPN atas rumah tapak dan satuan rumah susun baru dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar. PPN yang ditanggung adalah 100% untuk bagian harga sampai Rp2 miliar. Untuk ruko, kuncinya ada di definisi Pasal 2 ayat (2): rumah tapak mencakup "bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor". Syarat lainnya:

  • dibeli oleh orang pribadi, satu unit per orang;
  • unit baru dari PKP pengembang dan sudah punya kode identitas rumah;
  • AJB atau PPJB lunas serta serah terima terjadi antara 1 Januari dan 31 Desember 2026;
  • uang muka atau cicilan pertama tidak dibayar sebelum 1 Januari 2026.

Ruko murni komersial, ruko bekas, atau ruko yang dibeli atas nama perusahaan tidak memenuhi syarat ini. Pemerintah pada Oktober 2025 menyatakan rencana memperpanjang insentif hingga akhir 2027, tetapi aturan yang berlaku saat artikel ini ditulis (PMK 90/2025) hanya mencakup 2026. Pembahasan lengkap ada di PPN DTP 2026 untuk ruko.

Pajak sewa. Penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan, baik rumah maupun ruko, dikenai PPh final 10% dari jumlah bruto nilai sewa (PP 34/2017). Jika penyewa ruko adalah badan usaha yang menjadi pemotong pajak, penyewa memotong PPh tersebut. Jika bukan, pemilik menyetor sendiri.

Biaya tahunan. PBB-P2 dan perawatan berlaku untuk keduanya. Ruko biasanya punya luas bangunan lebih besar karena bertingkat, jadi hitung biaya ini per unit yang Anda incar.

Jadi, pilih yang mana?

Rumah cenderung lebih cocok jika:

  • modal Anda terbatas dan ingin pasar penyewa yang luas;
  • Anda ingin peluang dijual ke pembeli yang membeli untuk ditinggali;
  • Anda ingin memanfaatkan PPN DTP untuk rumah tapak baru.

Ruko cenderung lebih cocok jika:

  • Anda menemukan lokasi komersial yang sudah terbukti ramai;
  • Anda berencana memakai sebagian ruko untuk usaha sendiri;
  • Anda siap menanggung risiko kekosongan yang lebih bergantung pada kondisi usaha penyewa.

Apa pun pilihannya, hitung imbal hasil bersih dengan data sewa pembanding yang nyata, dan simulasikan cicilan dengan asumsi bunga floating yang konservatif.

Artikel ini bersifat edukasi dan bukan nasihat keuangan atau pajak. Konsultasikan keputusan Anda dengan profesional.

Melihat ruko sebagai pilihan investasi

Jika Anda sedang membandingkan ruko di Semarang atau Jakarta Selatan, PT Graha Megah Persada memiliki Ruko Majapahit Junction (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) di Jalan Kanguru Raya, Semarang, dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Informasi unit bisa ditanyakan melalui WhatsApp tim penjualan.

Sumber