Ide bisnis di ruko lantai 2 yang paling umum adalah kantor, kos atau hunian, gudang stok, studio, ruang kelas, dan coworking. Usaha-usaha ini tidak bergantung pada pembeli yang lewat, jadi tidak rugi berada di lantai atas. Sebelum memilih, cek tiga hal: fungsi bangunan di PBG, kekuatan struktur lantai, dan akses tangga yang terpisah dari usaha di lantai dasar.

Lantai atas ruko sering dibiarkan kosong atau hanya jadi gudang seadanya. Padahal, dengan perencanaan yang tepat, lantai 2 bisa menambah pendapatan atau menekan biaya sewa tempat lain.

Prinsip memilih usaha untuk lantai atas

Usaha di lantai dasar hidup dari visibilitas. Usaha di lantai atas hidup dari tujuan: orang datang karena sudah tahu dan sudah berniat ke sana. Karena itu, lantai 2 cocok untuk:

  • usaha dengan pelanggan tetap atau sistem janji temu,
  • usaha yang butuh ruang tenang,
  • ruang pendukung untuk usaha di lantai dasar.

1. Kantor dan jasa profesional

Kantor konsultan, agen properti, notaris, biro perjalanan, atau kantor cabang perusahaan kecil cocok di lantai 2. Lantai dasar bisa dipakai usaha lain atau disewakan, sementara lantai atas menjadi ruang kerja yang lebih privat.

Yang perlu dicek: kapasitas listrik untuk komputer dan AC, jaringan internet, dan petunjuk arah di lantai dasar supaya tamu tidak bingung. Penghasilan dari pekerjaan bebas seperti notaris atau konsultan tidak termasuk skema PPh final UMKM 0,5%, jadi hitung pajaknya dengan skema umum.

2. Kos atau hunian

Banyak pemilik ruko memakai lantai atas untuk tempat tinggal sendiri atau menyewakannya sebagai kamar kos.

Fungsi bangunan. Peraturan bangunan gedung (PP 16/2021) mengenal fungsi bangunan seperti hunian, usaha, dan campuran. Fungsi dan klasifikasi bangunan dicantumkan dalam PBG, SLF, dan surat bukti kepemilikan bangunan gedung. Kalau lantai atas dipakai untuk hunian sementara PBG hanya mencantumkan fungsi usaha, tanyakan ke dinas setempat apakah perlu penyesuaian. PBG atau SLF dapat dibekukan atau dicabut kalau pemanfaatan tidak sesuai dengan fungsi yang tercantum. Baca juga PBG ruko.

Pajak penghasilan kos. Kring Pajak DJP menjelaskan bahwa rumah kos tergolong jasa penginapan, sehingga dikecualikan dari PPh final 10% atas sewa bangunan. Penghasilannya dikenai PPh sebagai penghasilan usaha, dan bisa memakai skema PPh final UMKM 0,5% bila memenuhi syarat.

Pajak daerah. Undang-Undang HKPD (UU 1/2022) tidak lagi memasukkan rumah kos dalam definisi jasa perhotelan. Meski begitu, daerah bisa mengatur "tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel" sebagai objek PBJT. Penerapannya berbeda di tiap daerah, jadi cek Perda pajak daerah di kota Anda.

Yang perlu dicek: kamar mandi dan saluran air, ventilasi, jalur evakuasi, serta akses tangga yang tidak melewati area usaha di bawah.

3. Gudang stok

Untuk toko di lantai dasar, lantai 2 sebagai gudang menghemat biaya sewa gudang terpisah.

Yang perlu dicek:

  • Beban lantai. Barang berat (keramik, semen, cairan dalam jumlah besar) memberi beban jauh lebih besar daripada beban lantai yang biasanya direncanakan untuk kantor atau hunian. Tanyakan beban rencana ke pengembang atau minta pendapat ahli struktur sebelum menyimpan barang berat.
  • Cara mengangkut barang. Tangga sempit memperlambat bongkar muat. Pertimbangkan katrol atau lift barang yang dipasang sesuai standar keamanan.
  • Risiko kebakaran. Barang mudah terbakar butuh alat pemadam dan penataan yang aman.

4. Studio foto, musik, atau kebugaran

Studio foto produk, studio podcast, ruang latihan musik, atau kelas yoga dan pilates cocok di lantai atas karena pelanggannya datang dengan janji temu.

Yang perlu dicek: kebisingan dan getaran, terutama untuk musik dan kebugaran. Peredam suara dan lantai peredam getaran bisa diperlukan supaya tidak mengganggu usaha di bawah dan tetangga.

5. Coworking, bimbingan belajar, dan ruang kelas

Lantai atas yang terbuka bisa dibagi menjadi meja kerja bersama, ruang rapat kecil, atau ruang kelas kursus.

Yang perlu dicek: kapasitas orang per ruangan, jalur keluar darurat, dan kebersihan toilet karena dipakai banyak orang.

6. Disewakan terpisah

Kalau Anda tidak memakai lantai 2, menyewakannya ke pihak lain adalah pilihan paling sederhana. Penghasilan sewa bangunan dikenai PPh final 10% dari nilai bruto sewa (PP 34/2017). Kalau penyewanya badan yang ditunjuk sebagai pemotong, pajak dipotong penyewa. Detailnya ada di pajak sewa ruko.

Yang perlu dicek: akses tangga terpisah, meteran listrik terpisah (atau cara pembagian tagihan yang disepakati), dan jam operasional yang tidak saling mengganggu.

Membuat lantai 2 mudah ditemukan

Kelemahan utama lantai atas adalah tidak terlihat dari jalan. Beberapa cara mengatasinya:

  • Papan nama di muka bangunan yang menyebut lantai dan jenis usaha.
  • Pintu dan tangga terpisah dengan petunjuk yang jelas, supaya tamu tidak perlu masuk melalui toko di lantai dasar.
  • Titik lokasi di peta digital yang mencantumkan lantai, sehingga pelanggan tahu harus naik ke mana.
  • Penerangan tangga yang cukup, terutama untuk usaha yang buka sampai malam.

Ringkasan perbandingan

Ide Butuh akses terpisah Isu bangunan utama Catatan pajak/perizinan
Kantor Disarankan Listrik, AC Pekerjaan bebas tidak memakai PPh final 0,5%
Kos/hunian Ya Air, ventilasi, evakuasi Fungsi di PBG; PPh usaha; cek PBJT daerah
Gudang Tidak selalu Beban lantai, kebakaran Ikut usaha di lantai dasar
Studio Disarankan Kebisingan, getaran KBLI sesuai kegiatan
Coworking/kelas Ya Kapasitas, jalur darurat KBLI sesuai kegiatan
Disewakan Ya Pembagian listrik PPh final 10% sewa

Perizinan dan KBLI

Setiap kegiatan usaha didaftarkan di OSS dengan kode KBLI yang sesuai. Sejak 2026, OSS beralih ke KBLI 2025 (Peraturan BPS No. 7 Tahun 2025), dengan implementasi nasional paling lambat 18 Juni 2026. Kalau lantai dasar dan lantai 2 dipakai untuk kegiatan berbeda, keduanya perlu tercakup dalam KBLI usaha masing-masing. Panduannya ada di KBLI sewa ruko. Pastikan juga jenis kegiatannya diizinkan di zona tata ruang lokasi ruko, karena tidak semua zona membolehkan semua kegiatan, misalnya hunian atau gudang.

Kalau Anda masih memilih ruko, jumlah lantai sangat menentukan opsi di atas. Ruko tiga lantai memberi lebih banyak kombinasi, misalnya toko di lantai dasar, kantor di lantai 2, dan hunian di lantai 3.

Ruko dengan lantai atas yang bisa dimanfaatkan

PT Graha Megah Persada, pengembang ruko sejak 1980, memiliki Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Untuk menanyakan denah dan spesifikasi unit, hubungi tim penjualan lewat WhatsApp.

Sumber