Untuk usaha sewa ruko milik sendiri, kode yang dulu dipakai adalah KBLI 2020 nomor 68111 (Real Estat yang Dimiliki Sendiri atau Disewa). Sejak berlakunya KBLI 2025, kode itu dipecah: penyewaan bangunan nonhunian milik sendiri atau sewa masuk subgolongan 6812, dengan kode paling relevan untuk ruko yang disewakan sebagai tempat usaha adalah 68129. Jika ruko disewakan sebagai hunian, kode padanannya 68112.

Berikut penjelasan perubahan kode, cara memilih yang tepat, tingkat risiko di OSS, dan pajak yang tetap berlaku.

KBLI 2025 menggantikan KBLI 2020

Badan Pusat Statistik (BPS) menetapkan KBLI 2025 melalui Peraturan BPS Nomor 7 Tahun 2025 pada Desember 2025. Penerapannya pada perizinan berusaha diatur lewat Surat Edaran Bersama Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM, Menteri Hukum, dan Kepala BPS. Poin pentingnya, menurut siaran pers BPS (April 2026):

  • KBLI 2025 tidak mewajibkan pelaku usaha mengurus perizinan baru. Izin yang terbit sebelum KBLI 2025 diterapkan tetap berlaku.
  • Penyesuaian lewat OSS atau AHU hanya wajib bila ada perubahan substansi, yaitu perubahan maksud dan tujuan atau ruang lingkup kegiatan usaha. Tanpa perubahan substansi, sistem mengonversi kode secara otomatis tanpa perlu mengubah anggaran dasar.
  • Selama masa peralihan, KBLI 2020 dan KBLI 2025 dipakai paralel; penerapan nasional dijadwalkan paling lambat 18 Juni 2026.

Artinya, per hari ini, pendaftaran kegiatan usaha baru sebaiknya memakai kode KBLI 2025.

Ke mana kode 68111 dipecah?

Tabel Konversi KBLI 2020–2025 terbitan BPS (Volume 2, 2026) mencatat bahwa cakupan kelompok 68111 pada KBLI 2020 dipecah ke beberapa kelompok:

KBLI 2025 Judul Contoh pemakaian
68111 Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian Mengembangkan perumahan untuk dijual
68112 Aktivitas Penyewaan Bangunan dan Lahan Hunian Milik Sendiri atau Sewa Menyewakan rumah atau unit hunian
68123 Pengelolaan Kawasan Ekonomi Khusus Pengelola KEK
68125 Pengelolaan Pusat Perbelanjaan Pengelola mal
68126 Penyewaan Gudang dan Fasilitas Penyimpanan Mandiri Menyewakan gudang
68127 Pengelolaan Gedung Perkantoran Pengelola gedung kantor
68129 Aktivitas Real Estat (Bangunan dan Lahan) Nonhunian Lainnya Milik Sendiri atau Sewa Menyewakan bangunan nonhunian lain

BPS juga mencatat restrukturisasi besar di kategori real estat: subgolongan 6811 kini khusus real estat hunian, sedangkan 6812 untuk real estat nonhunian.

Kode mana yang tepat untuk usaha sewa ruko?

Menurut uraian di OSS, kelompok 68129 mencakup "penyewaan dan pengoperasian real estat milik sendiri atau sewa, seperti gedung nonhunian lainnya", serta pengembangan proyek bangunan nonhunian lainnya untuk dioperasikan sendiri atau dijual. Uraian itu tidak menyebut kata "ruko" secara eksplisit, tetapi ruko yang disewakan untuk toko, kantor, atau tempat makan pada dasarnya adalah bangunan nonhunian yang disewakan.

Panduan memilih:

Situasi Kode yang umumnya relevan
Menyewakan ruko milik sendiri untuk usaha penyewa (toko, kafe, kantor kecil) 68129
Menyewakan ruko yang dipakai penyewa sebagai tempat tinggal 68112
Menyewakan ruko sebagai gudang atau fasilitas penyimpanan 68126

Catatan penting:

  • Subgolongan 6812 tidak mencakup hotel, rumah liburan, rumah kos, dan akomodasi jangka pendek di bawah satu tahun; kegiatan itu masuk golongan pokok 55 (penyediaan akomodasi).
  • Kode KBLI penyewa berbeda dari kode Anda. Penyewa yang membuka kafe atau minimarket di ruko Anda mengurus KBLI usahanya sendiri. Inspirasi jenis usaha penyewa ada di ide usaha ruko yang menguntungkan.
  • Data OSS sempat menampilkan konversi 68111 sebagai 1:1, sedangkan tabel BPS menunjukkan pemecahan. Saat mendaftar, pastikan uraian kode yang Anda pilih di OSS sesuai kegiatan sebenarnya.

Tingkat risiko dan perizinan di OSS

Perizinan berusaha berbasis risiko kini diatur dalam PP Nomor 28 Tahun 2025, yang ditetapkan 5 Juni 2025 dan mencabut PP 5/2021. Pola perizinannya per tingkat risiko:

Tingkat risiko Perizinan berusaha
Rendah NIB
Menengah rendah NIB + Sertifikat Standar (pernyataan mandiri pelaku usaha)
Menengah tinggi NIB + Sertifikat Standar yang diverifikasi
Tinggi NIB + Izin

Tingkat risiko ditentukan per kode KBLI dan dapat bergantung pada skala usaha. Kami tidak mencantumkan tingkat risiko pasti untuk 68129 karena halaman resmi OSS untuk kode tersebut tidak menampilkannya, dan sumber sekunder memberikan keterangan yang berbeda-beda. Cara paling akurat: masukkan kode KBLI di sistem OSS saat mendaftar, lalu lihat tingkat risiko, skala, dan kewajiban yang muncul.

Selain itu, materi sosialisasi PP 28/2025 menyebut persyaratan dasar perizinan berusaha meliputi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR), persetujuan lingkungan, serta PBG dan SLF bagi pelaku usaha yang memerlukan bangunan gedung. Untuk ruko yang disewakan, dokumen bangunan seperti PBG atau IMB lama dan SLF sebaiknya sudah siap; penjelasannya ada di PBG ruko.

Perorangan atau perusahaan?

  • Perorangan. OSS menerbitkan panduan perizinan berusaha khusus untuk orang perseorangan skala usaha mikro dan kecil (UMK) dengan risiko rendah dan menengah rendah. Perantara atau agen yang menyewakan ruko milik orang lain memakai kode jasa perantara real estat, bukan kode penyewaan milik sendiri.
  • PT. Kode KBLI harus sesuai dengan maksud dan tujuan dalam anggaran dasar yang tercatat di AHU. Bila PT ingin menambah kegiatan sewa ruko yang belum ada di anggaran dasarnya, itu termasuk perubahan substansi yang perlu disesuaikan. Pertimbangan membeli ruko atas nama PT dibahas di beli ruko atas nama perusahaan.

Pajak tetap berlaku, apa pun kodenya

KBLI adalah klasifikasi kegiatan usaha, bukan dasar pajak. Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari jumlah bruto nilai sewa berdasarkan PP 34/2017. Pada Agustus 2026, DJP menegaskan ketentuan ini bukan pajak baru dan sudah berlaku sejak 2018. Bila penyewa adalah pemotong pajak (misalnya badan usaha), PPh dipotong penyewa; bila bukan, pemilik ruko menyetor sendiri. Rinciannya, termasuk PPN bila Anda berstatus PKP, ada di pajak sewa ruko.

Langkah ringkas mendaftarkan usaha sewa ruko

  1. Tentukan pemakaian ruko oleh penyewa (usaha, hunian, atau gudang) untuk memilih kode KBLI 2025.
  2. Masuk ke OSS, pilih kode, dan periksa tingkat risiko serta kewajiban yang ditampilkan.
  3. Siapkan data lokasi dan dokumen bangunan (sertifikat, PBG/IMB, SLF).
  4. Terbitkan NIB dan, bila diminta, Sertifikat Standar atau izin.
  5. Buat perjanjian sewa yang jelas soal harga, jangka waktu, pembagian biaya, dan pihak yang memotong/menyetor PPh.

Ruko untuk disewakan di Semarang dan Jakarta Selatan

PT Graha Megah Persada, pengembang ruko sejak 1980, memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Jika Anda mencari ruko untuk dipakai sendiri atau disewakan, tim penjualan bisa dihubungi lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.

Sumber