Berdasarkan pengamatan listing di rumah123.com pada Oktober 2026, ruko yang dijual di Kota Semarang umumnya ditawarkan di kisaran sekitar Rp1 miliar hingga Rp4,5 miliar. Untuk kecamatan seperti Pedurungan, kisarannya mulai sekitar Rp650 juta, sedangkan untuk Semarang Tengah bisa mencapai Rp5,9 miliar. Angka ini adalah harga yang diminta pengiklan, bukan harga transaksi. Harga akhir biasanya hasil negosiasi dan bisa berbeda cukup jauh.
Kisaran harga ruko dijual per kecamatan
Tabel berikut disusun dari halaman pencarian ruko dijual di rumah123.com per kecamatan (diakses Oktober 2026). "Kisaran portal" adalah rentang yang ditampilkan rumah123 untuk area itu. "Harga tengah" adalah median yang ditampilkan portal untuk area tersebut, berdasarkan data 12 bulan.
| Area | Jumlah listing ruko dijual | Kisaran portal | Harga tengah portal |
|---|---|---|---|
| Kota Semarang (seluruh) | 3.437 | Rp1–4,5 miliar | – |
| Semarang Tengah | 629 | Rp1,72–5,9 miliar | Rp3,98 miliar |
| Semarang Timur | 298 | Rp1,1–5,5 miliar | Rp3,25 miliar |
| Semarang Barat | 267 | Rp1,2–4,04 miliar | – |
| Pedurungan | 160 | Rp650 juta–3,6 miliar | Rp2,85 miliar |
| Tembalang | 143 | Rp753 juta–2,5 miliar | – |
| Gayamsari | 111 | Rp1,04–3,89 miliar | Rp2,67 miliar |
Portal juga menampilkan harga tengah untuk kawasan yang lebih spesifik, antara lain:
| Kawasan | Harga tengah portal |
|---|---|
| Majapahit | Rp5,5 miliar |
| Puri Anjasmoro | Rp5 miliar |
| Gajah Mungkur | Rp4,5 miliar |
| Kedungmundu | Rp3,3 miliar |
| Banyumanik | Rp3 miliar |
| Semarang Utara | Rp2,8 miliar |
| Ngaliyan | Rp2,2 miliar |
| Tlogosari | Rp2 miliar |
Cara membaca data ini
- Kisaran portal tidak mencakup semua iklan. Di halaman pertama Gayamsari ada iklan hingga Rp23 miliar untuk lahan usaha seluas 1.720 m². Di Semarang Timur ada yang Rp20 miliar. Biasanya ini properti besar yang tidak sebanding dengan ruko standar.
- Ada iklan dengan harga salah ketik, misalnya ruko yang tertulis "Rp3 juta" atau "Rp2,5 juta". Abaikan saja angka seperti ini.
- Harga tengah kawasan dihitung dari sampel yang berbeda-beda. Median Majapahit yang tinggi, misalnya, bisa dipengaruhi beberapa unit besar di jalan utama. Selalu bandingkan per meter persegi dan per kondisi bangunan.
- Tren 6 bulan. Pada halaman ruko dijual se-Kota Semarang, rumah123 menyebut harga naik 5,12% dalam 6 bulan terakhir. Halaman per kecamatan menunjukkan arah yang berbeda: Semarang Timur naik, Semarang Tengah dan Semarang Barat turun, sedangkan Pedurungan dan Tembalang relatif stabil. Ini tren harga yang diminta, bukan harga transaksi.
Kami juga mencoba portal 99.co, tetapi halamannya tidak dapat kami akses saat penelitian. Jadi data di atas berasal dari satu portal saja.
Harga diminta bukan harga transaksi
Portal listing hanya memuat harga yang dipasang penjual atau agen. Harga yang benar-benar dibayar pembeli tidak dipublikasikan di sana. Sebagian iklan juga sudah lama tayang atau berisi unit yang sama dari beberapa agen. Karena itu, perlakukan angka di atas sebagai batas atas untuk memulai negosiasi, bukan sebagai nilai pasar yang pasti. Kalau ingin angka yang lebih kuat, mintalah penilaian dari KJPP (kantor jasa penilai publik), terutama untuk transaksi bernilai besar.
Data Bank Indonesia: indeks harga properti residensial Semarang
Bank Indonesia tidak menerbitkan indeks harga khusus ruko. Data resmi yang paling dekat adalah Survei Harga Properti Residensial (SHPR), yaitu survei triwulanan terhadap pengembang perumahan di 18 kota, termasuk Semarang. Survei ini mengukur harga rumah di pasar primer, bukan ruko, jadi gunakan hanya sebagai gambaran umum pasar properti kota.
Dari laporan SHPR Triwulan II 2026 (rilis terbaru saat artikel ini ditulis):
| Indikator | Semarang | Nasional |
|---|---|---|
| Indeks Harga Properti Residensial Tw II 2026 (2018 = 100) | 106,29 | 110,89 |
| Pertumbuhan tahunan (yoy) Tw II 2026 | 0,76% | 0,69% |
| Pertumbuhan tahunan (yoy) Tw I 2026 | 0,87% | 0,62% |
| Pertumbuhan triwulanan (qtq) Tw II 2026 | 0,08% | – |
Kalau dipecah menurut tipe rumah, kenaikan tahunan di Semarang pada triwulan II 2026 paling tinggi pada tipe besar (0,95%), disusul tipe menengah (0,65%) dan tipe kecil (0,33%). Selisih antartipe ini kecil, dan semuanya masih di bawah 1% per tahun.
Artinya, harga rumah baru di Semarang naik tipis dalam setahun terakhir, kurang dari 1%, mirip dengan angka nasional. BI juga mencatat penjualan properti residensial di pasar primer secara nasional masih terkontraksi 2,36% (yoy) pada triwulan II 2026, meski membaik dari triwulan sebelumnya. Data ini tidak bisa langsung diterjemahkan menjadi kenaikan harga ruko, tapi menunjukkan bahwa pasar properti secara umum sedang tumbuh terbatas.
Konteks ekonomi Kota Semarang
Menurut publikasi BPS Kota Semarang Dalam Angka 2026, angka sangat sementara pertumbuhan ekonomi Kota Semarang tahun 2025 adalah 6,49%. PDRB atas dasar harga berlaku tercatat Rp288,05 triliun. Pada tahun yang sama, jumlah penduduk Kota Semarang hasil proyeksi BPS mencapai 1.722.421 jiwa. Untuk gambaran sektor usaha yang tumbuh di kota ini, baca peluang usaha di Semarang.
Faktor yang menentukan harga ruko dijual
- Lokasi dan kelas jalan. Ruko di jalan utama dan kawasan pusat kota konsisten muncul di harga atas.
- Luas tanah, luas bangunan, dan lebar muka. Bandingkan harga per m² tanah dan per m² bangunan, bukan harga total saja.
- Status sertifikat. SHM dan HGB punya konsekuensi berbeda. Lihat sertifikat ruko SHM atau HGB.
- Kondisi bangunan dan perizinan. Pastikan bangunan punya PBG/IMB dan sesuai peruntukan.
- Baru dari developer atau bekas. Unit baru biasanya dijual dengan skema pembayaran bertahap atau KPR. Unit bekas lebih bisa dinegosiasikan.
- Biaya transaksi. Pembeli menanggung BPHTB, dan bisa ada PPN untuk unit baru, plus biaya notaris/PPAT. Rinciannya ada di pajak jual beli ruko.
Contoh menghitung harga per m² tanah
Harga total sering menyesatkan karena luas tanahnya berbeda-beda. Berikut tiga iklan dari halaman ruko dijual se-Kota Semarang di rumah123.com (Oktober 2026), lalu kami bagi harganya dengan luas tanah:
| Iklan (label portal) | Harga | LT | LB | Harga ÷ LT |
|---|---|---|---|---|
| Ruko siap pakai, Tlogosari | Rp690 juta | 48 m² | 60 m² | ± Rp14,4 juta/m² |
| Ruko 2 lantai SHM, Jl. Supriyadi (Majapahit) | Rp2,1 miliar | 81 m² | 102 m² | ± Rp25,9 juta/m² |
| Ruko 2 lantai SHM lebar 9 m, Majapahit | Rp3,5 miliar | 136 m² | 177 m² | ± Rp25,7 juta/m² |
Dua iklan terakhir terlihat sangat berbeda kalau dilihat dari harga totalnya. Namun per m² tanah, keduanya hampir sama. Pembagian ini masih kasar karena belum memperhitungkan kondisi bangunan, lebar muka, dan status sertifikat, tapi cukup untuk menyaring penawaran yang terlalu mahal.
Tips sebelum membeli
- Kumpulkan beberapa pembanding di area yang sama, lalu hitung harga per m².
- Cek sertifikat di BPN dan cek KRK atau peruntukan di Pemda.
- Tanyakan riwayat banjir dan kondisi drainase.
- Kalau membeli dengan pembiayaan, simulasikan cicilannya lebih dulu. Lihat KPR ruko.
Ruko baru di Semarang Timur
Graha Megah Persada, developer ruko sejak 1980, memiliki Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang. Tahap 1 sudah siap, dan Tahap 2 dibuka untuk pre-order. Untuk informasi harga dan skema pembelian terbaru, silakan hubungi tim penjualan via WhatsApp.
Sumber
- Ruko dijual di Semarang (rumah123.com, diakses Oktober 2026)
- Ruko dijual di Semarang Tengah (rumah123.com)
- Ruko dijual di Semarang Timur (rumah123.com)
- Ruko dijual di Semarang Barat (rumah123.com)
- Ruko dijual di Pedurungan (rumah123.com)
- Ruko dijual di Gayamsari (rumah123.com)
- Ruko dijual di Tembalang (rumah123.com)
- Survei Harga Properti Residensial Triwulan II 2026 (Bank Indonesia)
- Kota Semarang Dalam Angka 2026 (BPS Kota Semarang)