PPN DTP 2026 diatur dalam PMK 90 Tahun 2025. Pemerintah menanggung 100% PPN atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar untuk rumah tapak atau satuan rumah susun baru dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar, selama AJB atau PPJB lunas dan serah terima (BAST) terjadi antara 1 Januari dan 31 Desember 2026. Ruko dan rukan bisa masuk, karena PMK ini mendefinisikan rumah tapak termasuk "bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor". Syaratnya, bangunan itu berfungsi sebagai hunian dan memenuhi semua persyaratan lain.
Dasar hukum yang berlaku (per 26 Oktober 2026)
PMK 90/2025 tentang PPN atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026 ditetapkan 18 Desember 2025 dan berlaku mulai 1 Januari 2026. Berbeda dengan skema 2025, insentif 2026 berlaku penuh 100% sepanjang tahun, tanpa pembagian 100% di semester pertama dan 50% di semester kedua.
Riwayat singkat insentif ini:
| Periode | PMK | Catatan |
|---|---|---|
| Nov 2023 – Des 2024 | PMK 120/2023; untuk TA 2024 diterbitkan PMK 7/2024 | Menurut DJP, PMK 120/2023 mensyaratkan BAST 1 Nov 2023 – 31 Des 2024 |
| 2025 | PMK 13/2025, diubah PMK 60/2025 | Awalnya 100% s.d. Juni dan 50% Juli–Desember; PMK 60/2025 menaikkan Juli–Desember 2025 menjadi 100% |
| 2026 | PMK 90/2025 | 100% untuk Masa Pajak Januari–Desember 2026 |
Apakah ruko dan rukan termasuk?
Pasal 2 ayat (2) PMK 90/2025 berbunyi: rumah tapak "merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor." Rumusan yang sama juga ada di PMK 13/2025 dan PMK 120/2023.
Ada tiga hal yang memperjelas posisi ruko:
- Lampiran PMK 90/2025 memakai contoh "rumah toko". Dalam contohnya, pembeli ruko tidak mendapat insentif. Alasannya bukan karena objeknya ruko, tetapi karena uang muka sudah dibayar sebelum 1 Januari 2026.
- Penjelasan DJP saat sosialisasi PMK 120/2023: ruko atau rukan bisa mendapat insentif bila difungsikan sebagai rumah hunian atau rumah tinggal. Bangunan yang berfungsi sebagai toko atau kantor saja tidak termasuk.
- Wajib punya kode identitas rumah (KIR) dari aplikasi kementerian bidang perumahan (SiKumbang) dan/atau BP Tapera. Kalau sebuah unit tidak terdaftar sebagai rumah di sistem itu, insentif tidak bisa dipakai.
Jadi tidak semua ruko otomatis memenuhi syarat. Kelayakannya bergantung pada fungsi bangunan sebagai tempat tinggal, status pendaftaran KIR oleh developer, dan syarat-syarat lain di bawah. Tanyakan langsung ke developer apakah unit yang Anda incar memiliki KIR dan akan diserahterimakan dengan BAST dalam periode insentif.
Syarat lengkap PPN DTP 2026
| Syarat | Ketentuan PMK 90/2025 |
|---|---|
| Harga jual | Paling banyak Rp5 miliar |
| Besaran DTP | 100% PPN atas bagian harga jual s.d. Rp2 miliar |
| Kondisi unit | Baru, siap huni, punya KIR, pertama kali diserahkan oleh PKP pengembang, belum pernah dipindahtangankan |
| Saat penyerahan | AJB oleh PPAT atau PPJB lunas di hadapan notaris, 1 Jan – 31 Des 2026 |
| Serah terima | BAST 1 Jan – 31 Des 2026, didaftarkan pengembang paling lambat akhir bulan berikutnya |
| Uang muka | Tidak berlaku bila uang muka atau cicilan pertama dibayar sebelum 1 Jan 2026 |
| Pembeli | Orang pribadi; WNI dengan NPWP atau NIK; WNA dengan NPWP sesuai aturan kepemilikan |
| Jumlah | 1 orang pribadi untuk 1 unit |
| Larangan | Dipindahtangankan dalam 1 tahun sejak penyerahan, maka PPN ditagih |
| Pengecualian | Unit yang sudah mendapat fasilitas pembebasan PPN tidak bisa memakai DTP |
Insentif ini untuk orang pribadi. Pembelian atas nama PT tidak termasuk (lihat juga beli ruko atas nama perusahaan).
Contoh hitungan (ilustrasi)
Tarif PPN mengikuti PMK 131/2024: 12% × 11/12 × harga jual, atau efektif 11%. Harga di bawah adalah contoh hipotetis, dengan asumsi seluruh syarat terpenuhi.
| Harga jual | PPN terutang | Ditanggung pemerintah | Dibayar pembeli |
|---|---|---|---|
| Rp1.500.000.000 | Rp165.000.000 | Rp165.000.000 | Rp0 |
| Rp3.000.000.000 | Rp330.000.000 | Rp220.000.000 (atas Rp2 miliar) | Rp110.000.000 |
| Rp5.500.000.000 | Rp605.000.000 | Rp0 (harga > Rp5 miliar) | Rp605.000.000 |
PPN DTP hanya menghapus PPN. BPHTB pembeli dan PPh final penjual tetap berlaku seperti biasa. Lihat pajak jual beli ruko untuk rincian semua pajaknya.
PPN DTP sampai kapan? Diperpanjang ke 2027?
- Yang sudah pasti: PMK 90/2025 mencakup AJB/PPJB lunas dan BAST sampai 31 Desember 2026. Penyerahan sesudah tanggal itu tidak tercakup PMK ini.
- Yang sudah diumumkan: pada 30 September 2026, Menko Perekonomian Airlangga Hartarto mengumumkan PPN DTP untuk pembelian rumah sampai Rp2 miliar akan diberikan 100% pada 2027. Sebelumnya, pada Oktober 2025, Menteri Keuangan juga menyatakan insentif akan berlanjut sampai akhir 2027.
- Yang belum ada: sampai 26 Oktober 2026 kami belum menemukan PMK untuk tahun anggaran 2027. Rincian syarat 2027, termasuk definisi rumah tapak dan perlakuan ruko, baru bisa dipastikan setelah PMK-nya terbit.
"Beli rumah bebas PPN": DTP berbeda dengan pembebasan
Banyak orang menyebut insentif ini "bebas PPN". Secara teknis, PPN tetap terutang tetapi ditanggung pemerintah. Pengembang tetap menerbitkan faktur pajak dengan kode transaksi 07 dan keterangan PPN DTP. Untuk harga di atas Rp2 miliar, kelebihannya difakturkan terpisah dengan kode 04 dan PPN-nya dipungut normal. Fasilitas pembebasan PPN (misalnya untuk rumah tertentu) adalah skema lain. PMK 90/2025 menegaskan unit yang sudah mendapat pembebasan PPN tidak bisa sekaligus memakai DTP.
Tips bagi calon pembeli ruko
- Tanyakan ke developer apakah unit memiliki KIR dan apakah developer berstatus PKP.
- Pastikan jadwal BAST realistis jatuh sebelum 31 Desember 2026. Unit inden yang selesai setelah itu tidak tercakup PMK 90/2025.
- Perhatikan tanggal uang muka. Pembayaran pertama sebelum 1 Januari 2026 menggugurkan insentif.
- Kalau memakai KPR, insentif tetap dapat dimanfaatkan sepanjang syaratnya terpenuhi; lampiran PMK memuat contoh pembelian secara kredit. Lihat KPR ruko.
- Bedakan ruko berfungsi hunian dengan bangunan komersial murni (lihat perbedaan ruko, rukan, kios, dan toko).
Catatan: ketentuan insentif pajak bisa berubah atau diperpanjang dengan syarat berbeda. Konfirmasikan ke KPP, developer, atau konsultan pajak sebelum mengambil keputusan.
Sedang mencari ruko di Semarang atau Jakarta Selatan?
PT Graha Megah Persada, developer ruko sejak 1980, memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Untuk menanyakan status perpajakan dan skema pembelian unit tertentu, hubungi tim penjualan lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.
Sumber
- PMK Nomor 90 Tahun 2025 (peraturan.go.id)
- Kabar Gembira! Beli Rumah, Diskon PPN 100% (pajak.go.id)
- PPN Rumah Ditanggung Pemerintah pada 2026, Download Aturannya (DDTCNews)
- Perpanjangan PPN DTP 100% atas Rumah, PMK 60/2025 (DDTCNews)
- Live Instagram, Pajak Madya Bandung Bahas Insentif PPN Rumah (pajak.go.id)
- Insentif Bebas PPN Beli Rumah hingga Rp2 M Diperpanjang hingga 2027 (CNN Indonesia)
- Purbaya Putuskan Insentif PPN DTP 100% Lanjut hingga Desember 2027 (CNBC Indonesia)
- PMK 131/2024: Tarif PPN Sebelas-Dua Belas (pajak.go.id)