Dalam jual beli ruko ada dua pajak utama. Penjual membayar PPh final 2,5% dari nilai bruto transaksi, dan pembeli membayar BPHTB dengan tarif paling tinggi 5% dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP. Kalau ruko dibeli dari developer yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), pembeli juga membayar PPN, yang per 2026 efektifnya 11% dari harga jual.
Di bawah ini rinciannya: siapa membayar apa, berapa persennya, dasar hukumnya, dan contoh hitungannya.
Ringkasan: siapa membayar pajak apa
| Pajak | Dibayar oleh | Tarif | Dasar hukum |
|---|---|---|---|
| PPh final pengalihan hak atas tanah/bangunan | Penjual | 2,5% dari nilai bruto pengalihan | PP 34/2016 |
| BPHTB | Pembeli | Maks. 5% × (NPOP − NPOPTKP), ditetapkan Perda | UU 1/2022 (HKPD) dan Perda setempat |
| PPN | Pembeli (dipungut oleh penjual PKP) | 12% × 11/12 harga jual (efektif 11%) | UU PPN, PMK 131/2024 |
| PPnBM | Pembeli | 20%, hanya untuk kelompok hunian mewah ≥ Rp30 miliar | PMK 86/PMK.010/2019 |
Jadi, untuk pertanyaan "pajak penjualan ruko berapa persen", jawabannya 2,5% (PPh penjual). Untuk "pajak pembeli ruko berapa persen", jawabannya BPHTB paling tinggi 5% di atas nilai yang sudah dikurangi NPOPTKP, ditambah PPN kalau penjualnya PKP.
PPh final penjual: 2,5%
Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai PPh yang bersifat final berdasarkan PP 34/2016. Tarifnya:
- 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, yaitu tarif umum yang berlaku untuk penjualan ruko.
- 1% khusus untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dijual wajib pajak yang usaha pokoknya mengalihkan tanah/bangunan. Ruko tidak termasuk kategori ini.
- 0% untuk pengalihan kepada pemerintah atau BUMN/BUMD yang mendapat penugasan khusus dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
PPh ini harus disetor sebelum akta jual beli (AJB) ditandatangani di hadapan PPAT. Karena sifatnya final, PPh ini tidak dihitung ulang di SPT Tahunan. Penghasilannya cukup dilaporkan sebagai penghasilan yang sudah dikenai PPh final.
BPHTB pembeli: maksimal 5%
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak daerah. UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD) mengatur kerangkanya:
- Dasar pengenaannya adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yaitu harga transaksi untuk jual beli. Kalau harga transaksi lebih rendah daripada NJOP PBB tahun berjalan, yang dipakai adalah NJOP.
- NPOPTKP (nilai yang tidak kena pajak) paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di daerah tersebut.
- Tarif paling tinggi 5%. Angka pastinya ditetapkan Perda masing-masing daerah.
Besarnya NPOPTKP berbeda per daerah. Contohnya:
| Daerah | Tarif BPHTB | NPOPTKP jual beli | Dasar |
|---|---|---|---|
| Kota Semarang | 5% | Rp80.000.000 | Perda Kota Semarang 10/2023 |
| DKI Jakarta | 5% | Rp250.000.000 | Perda Provinsi DKI Jakarta 1/2024 |
Penjelasan lengkap soal cara hitung, NPOPTKP waris, dan pembayaran online ada di artikel BPHTB adalah.
PPN: kalau ruko dibeli dari developer PKP
Penjualan ruko oleh pengusaha yang sudah dikukuhkan sebagai PKP, misalnya developer, merupakan penyerahan Barang Kena Pajak dan terutang PPN. Sejak 1 Januari 2025, PMK 131/2024 menetapkan tarif PPN 12%, tetapi untuk barang yang bukan barang mewah, dasar pengenaannya adalah nilai lain sebesar 11/12 dari harga jual. Hasilnya, PPN efektif sama dengan 11% harga jual. Lampiran PMK 90/2025 (berlaku 2026) juga masih memakai cara hitung 12% × 11/12 ini.
Kalau ruko dibeli dari perorangan yang bukan PKP, misalnya di pasar sekunder, transaksinya biasanya tidak dikenai PPN. Yang tetap berlaku adalah PPh penjual dan BPHTB pembeli.
Untuk 2026, pemerintah menanggung PPN atas rumah tapak tertentu (PPN DTP). Definisi rumah tapak dalam PMK 90/2025 mencakup bangunan tempat tinggal yang sebagian dipakai sebagai toko atau kantor, tetapi syaratnya ketat. Pembahasannya ada di PPN DTP 2026 untuk ruko.
PPnBM: hanya untuk hunian sangat mewah
PPnBM properti dikenakan pada kelompok hunian mewah, seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, dan town house, dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih. Tarifnya 20%. Batas Rp30 miliar ini berlaku sejak PMK 86/PMK.010/2019. Untuk objek yang terkena PPnBM, PPN 12% dihitung dari harga jual penuh, bukan 11/12. Untuk kebanyakan transaksi ruko, PPnBM tidak relevan. Kalau nilai propertinya sangat tinggi, tanyakan klasifikasinya ke KPP.
Contoh hitungan (ilustrasi)
Angka berikut hanya contoh dengan harga hipotetis, bukan harga ruko tertentu. Asumsinya: harga transaksi Rp2.000.000.000 (tidak di bawah NJOP), penjual adalah developer PKP, pembeli belum pernah memperoleh tanah/bangunan di daerah tersebut sehingga berhak atas NPOPTKP, dan tidak ada insentif PPN DTP.
| Komponen | Kota Semarang | DKI Jakarta |
|---|---|---|
| Harga jual | Rp2.000.000.000 | Rp2.000.000.000 |
| DPP PPN (11/12 × harga) | Rp1.833.333.333 | Rp1.833.333.333 |
| PPN 12% (dibayar pembeli) | Rp220.000.000 | Rp220.000.000 |
| NPOP − NPOPTKP | Rp1.920.000.000 | Rp1.750.000.000 |
| BPHTB 5% (dibayar pembeli) | Rp96.000.000 | Rp87.500.000 |
| PPh final 2,5% (dibayar penjual) | Rp50.000.000 | Rp50.000.000 |
Dalam contoh ini, pajak di sisi pembeli sekitar Rp316 juta di Semarang dan Rp307,5 juta di Jakarta, di luar biaya PPAT, notaris, dan PNBP BPN. Kalau rukonya dibeli dari perorangan non-PKP, baris PPN hilang.
Perlu diingat dua hal soal dasar BPHTB:
- Kalau harga di akta lebih rendah daripada NJOP, BPHTB dihitung dari NJOP.
- NPOPTKP hanya berlaku untuk perolehan hak pertama di daerah tersebut. Di Kota Semarang, Perwali 28/2024 juga menegaskan NPOPTKP hanya diberikan satu kali per NIK dalam satu tahun. Tanpa NPOPTKP, BPHTB dihitung dari seluruh NPOP.
Urutan pembayaran dalam praktik
- Penjual menyetor PPh final 2,5%, lalu bukti setornya diteliti/divalidasi oleh DJP.
- Pembeli membayar BPHTB ke Bapenda setempat. Bukti bayarnya divalidasi daerah.
- Kalau penjual PKP, PPN ditagih lewat faktur pajak sesuai tahap pembayaran.
- PPAT baru menandatangani AJB setelah PPh dan BPHTB lunas. Setelah itu berkas didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk balik nama.
Rincian biaya selain pajak, seperti honorarium PPAT, cek sertifikat, dan PNBP balik nama, dibahas di biaya notaris jual beli ruko. Setelah ruko menjadi milik Anda, ada juga pajak tahunan yang perlu dianggarkan; lihat PBB ruko per tahun.
Catatan: aturan pajak bisa berubah. Konfirmasikan tarif dan prosedur terbaru ke KPP, Bapenda setempat, atau konsultan pajak sebelum bertransaksi.
Mencari ruko di Semarang atau Jakarta Selatan?
PT Graha Megah Persada, developer ruko sejak 1980, memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order), serta Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Untuk pertanyaan soal unit dan skema pembayaran, Anda bisa menghubungi tim penjualan lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.
Sumber
- PP 34/2016 – PPh atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (pajak.go.id)
- Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, dan Pengecualian PPh Pengalihan Hak atas Tanah/Bangunan (pajak.go.id)
- UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD (peraturan.bpk.go.id)
- Perda Kota Semarang Nomor 10 Tahun 2023 (peraturan.bpk.go.id)
- Perwali Kota Semarang Nomor 28 Tahun 2024 (jdih.semarangkota.go.id)
- Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 (peraturan.bpk.go.id)
- PMK 131/2024: Tarif PPN Sebelas-Dua Belas (pajak.go.id)
- PMK Nomor 90 Tahun 2025 (peraturan.go.id)
- Batasan Hunian Mewah Meningkat (pajak.go.id)