BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu pajak daerah atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini dibayar oleh pihak yang memperoleh hak, misalnya pembeli, penerima hibah, atau ahli waris. Rumusnya: tarif (paling tinggi 5%) × (Nilai Perolehan Objek Pajak − NPOPTKP). Tarif dan NPOPTKP ditetapkan oleh Perda masing-masing kabupaten/kota.

Sejak berlakunya UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD), BPHTB diatur ulang. Setiap daerah lalu menerbitkan Perda pajak daerah baru yang berlaku mulai 2024.

Arti BPHTB dan kapan BPHTB muncul

UU HKPD mendefinisikan BPHTB sebagai "pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan". Perolehan hak yang menjadi objek BPHTB antara lain:

  • Pemindahan hak: jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan ke perseroan, pemisahan hak, lelang, putusan hakim, penggabungan/peleburan/pemekaran usaha, dan hadiah.
  • Pemberian hak baru: sebagai kelanjutan pelepasan hak maupun di luar pelepasan hak.

Hak yang dimaksud mencakup hak milik (SHM), hak guna bangunan (HGB), hak pakai, hak guna usaha, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan. Jadi BPHTB berlaku baik untuk ruko bersertifikat SHM maupun HGB. Perbedaan kedua jenis hak itu dijelaskan di sertifikat ruko SHM atau HGB.

Siapa wajib pajaknya, dan apa yang dikecualikan

Subjek sekaligus wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Pembelian ruko atas nama PT pun terutang BPHTB. UU HKPD mengecualikan beberapa perolehan dari objek BPHTB, antara lain:

  • untuk kantor pemerintah/pemerintah daerah yang dicatat sebagai barang milik negara/daerah;
  • oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan atau pembangunan bagi kepentingan umum;
  • untuk perwakilan diplomatik, konsulat, dan lembaga internasional tertentu;
  • karena konversi hak atau perbuatan hukum lain tanpa perubahan nama;
  • karena wakaf, atau untuk kepentingan ibadah;
  • untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai peraturan perundang-undangan. Perda Kota Semarang 10/2023 mengaitkannya dengan kepemilikan rumah pertama dengan kriteria yang ditetapkan Wali Kota.

Jual beli ruko untuk usaha pada umumnya tidak termasuk pengecualian ini.

Dasar pengenaan: NPOP

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP):

Jenis perolehan NPOP
Jual beli Harga transaksi
Hibah, waris, tukar-menukar, pemasukan ke perseroan, dll. Nilai pasar
Lelang Harga dalam risalah lelang

Kalau NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP PBB pada tahun perolehan, yang dipakai adalah NJOP. Karena itu, menulis harga di akta lebih rendah dari NJOP tidak akan menurunkan BPHTB.

NPOPTKP dan tarif

NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah pengurang dasar pengenaan. UU HKPD menetapkan batas minimum, lalu daerah boleh menetapkan angka yang lebih tinggi:

  • Perolehan hak pertama wajib pajak di daerah tersebut: paling sedikit Rp80 juta.
  • Waris atau hibah wasiat yang diterima keluarga sedarah dalam garis lurus satu derajat (orang tua/anak), termasuk suami/istri: paling sedikit Rp300 juta.
  • Tarif BPHTB: paling tinggi 5%, ditetapkan dengan Perda.

Kota Semarang dan DKI Jakarta

Ketentuan Kota Semarang DKI Jakarta
Dasar hukum Perda Kota Semarang 10/2023 Perda Provinsi DKI Jakarta 1/2024
Tarif BPHTB 5% 5%
NPOPTKP perolehan hak pertama Rp80.000.000 Rp250.000.000
NPOPTKP waris/hibah wasiat keluarga inti Rp300.000.000 Rp1.000.000.000

Untuk Kota Semarang, Perwali 28/2024 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pemungutan Pajak Daerah menambahkan bahwa NPOPTKP hanya diberikan satu kali untuk NIK yang sama atas perolehan hak dalam satu tahun. Wajib pajak yang tidak berhak atas NPOPTKP membayar BPHTB dari seluruh NPOP.

DKI Jakarta juga memberi keringanan BPHTB untuk rumah pertama lewat Kepgub 450/2026. Pengurangannya 50% untuk jual beli rumah tapak atau satuan rumah susun dengan NPOP paling banyak Rp500 juta, dan 75% untuk pemberian hak baru rumah tapak atau tanah kosong dengan NPOP paling banyak Rp1 miliar, khusus wajib pajak ber-KTP DKI. Pemberitaan yang kami temukan tidak menyebut ruko secara eksplisit, jadi pastikan ke Bapenda DKI apakah objek Anda memenuhi kriteria.

Cara hitung BPHTB (contoh)

Rumus umumnya:

BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP)

Semua angka di bawah adalah contoh hipotetis.

Contoh 1: jual beli ruko seharga Rp1.500.000.000 (harga tidak di bawah NJOP, pembeli berhak NPOPTKP)

Kota Semarang DKI Jakarta
NPOP Rp1.500.000.000 Rp1.500.000.000
NPOPTKP Rp80.000.000 Rp250.000.000
Dasar kena pajak Rp1.420.000.000 Rp1.250.000.000
BPHTB 5% Rp71.000.000 Rp62.500.000

Contoh 2: BPHTB waris. Seorang anak mewarisi ruko dari orang tuanya dengan nilai pasar Rp1.500.000.000.

Kota Semarang DKI Jakarta
NPOP (nilai pasar) Rp1.500.000.000 Rp1.500.000.000
NPOPTKP waris Rp300.000.000 Rp1.000.000.000
BPHTB 5% Rp60.000.000 Rp25.000.000

Untuk waris, BPHTB terutang pada tanggal ahli waris (atau kuasanya) mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan.

Kapan BPHTB harus dibayar

UU HKPD dan Perda daerah menetapkan saat terutang BPHTB, antara lain:

  • Jual beli: tanggal penandatanganan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Kalau tidak memakai PPJB, saat terutangnya adalah tanggal penandatanganan AJB (ketentuan ini tertulis di Perwali Kota Semarang 28/2024).
  • Hibah, tukar-menukar, pemasukan ke perseroan: tanggal akta.
  • Waris: tanggal pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan.
  • Lelang: tanggal penunjukan pemenang lelang.

Dalam praktik, PPAT baru menandatangani AJB setelah BPHTB lunas dan divalidasi Bapenda. Itu sebabnya BPHTB selalu masuk hitungan biaya transaksi. Rincian biaya lainnya ada di biaya notaris jual beli ruko.

BPHTB online

Banyak daerah sudah melayani pelaporan dan pembayaran BPHTB secara elektronik. Biasanya PPAT/notaris yang mengisi surat setoran (SSPD BPHTB) lewat sistem Bapenda. Setelah itu pembeli membayar dengan kode bayar melalui bank atau kanal pembayaran yang ditunjuk, lalu Bapenda memvalidasi. Alamat aplikasi, dokumen yang diminta, dan alur verifikasi berbeda per daerah. Tanyakan ke PPAT Anda atau cek situs resmi Bapenda kota/kabupaten tempat objek berada.

BPHTB berbeda dengan PPh penjual

BPHTB sering tertukar dengan PPh final pengalihan hak. Keduanya muncul di transaksi yang sama, tetapi:

  • BPHTB: pajak daerah, dibayar pembeli/penerima hak, dengan tarif maksimal 5% setelah NPOPTKP.
  • PPh final: pajak pusat, dibayar penjual, dengan tarif umum 2,5% dari nilai bruto (PP 34/2016).

Gambaran lengkap pajak di kedua sisi, termasuk PPN bila membeli dari developer, ada di pajak jual beli ruko. Setelah balik nama selesai, NJOP yang sama dipakai untuk menghitung PBB ruko per tahun.

Catatan: aturan pajak daerah bisa berubah lewat Perda, Perwali/Pergub, atau keputusan kepala daerah. Konfirmasikan angka terbaru ke Bapenda setempat atau konsultan pajak sebelum bertransaksi.

Merencanakan pembelian ruko?

Kalau Anda sedang menghitung anggaran pembelian ruko di Semarang atau Jakarta Selatan, PT Graha Megah Persada (developer ruko sejak 1980) memiliki Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang, dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Informasi unit bisa ditanyakan lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.

Sumber